Досліджена земельна оренда: де дірки?

У квітні Проект USAID «АгроІнвест» провів своє чергове соціологічне дослідження щодо питань, пов’язаних з орендою земель сільськогосподарського призначення. Така посилена увага до них не випадкова.

Про результати та особливості дослідження розповідає фахівець з аграрної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександр МУЛЯР.

- Чому Проект USAID «АгроІнвест» присвятив своє нове дослідження проблемам земельної оренди, та на чому була зосереджена його особлива увага?

- Як відомо, в Україні сільськогосподарська земля для виробництва товарної сільськогосподарської продукції використовується виробниками здебільшого на основі договорів оренди земельних ділянок. Згідно з даними опитування власників земельних паїв, проведеного Проектом USAID «АгроІнвест» у листопаді-грудні 2012 року, майже 80% власників сільськогосподарських земель здають свої земельні ділянки в оренду сільськогосподарським підприємствам. Незалежно від того, чи буде запроваджено ринок земель сільськогосподарського призначення і наскільки швидко він почне функціонувати, оренда землі залишатиметься важливою складовою формування виробничого потенціалу сільського господарства в Україні.

Крім того, результати згаданого дослідження засвідчили наявність структурних проблем на ринку оренди землі, які призвели до дисбалансу інтересів орендарів та орендодавців.

Позиції власників земельних паїв у переговорах з орендарями є вкрай слабкими. Нерідко вони практично неспроможні контролювати використання своїх земель і забезпечувати виконання орендарями умов договорів оренди.

Ми добре усвідомлюємо всі нинішні складнощі для виробників, що пов’язані з питаннями оренди землі, а також ризики ведення сільського господарства. Проте ми переконані, що сталий розвиток сільського господарства, серед іншого, передбачає справедливість і врахування інтересів усіх сторін. Тому вважаємо за необхідне звернути особливу увагу на те, якою мірою захищені інтереси дрібного землевласника в орендних правовідносинах. Саме цьому і було присвячене нещодавнє дослідження нашого Проекту.

- В яких регіонах відбулося дослідження, і хто його проводив?

- Нинішнє дослідження ставило за мету визначити найважливіші аспекти укладення і виконання договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. «АгроІнвест» проаналізував репрезентативну вибірку договорів оренди, що складається з близько 700 договорів оренди, укладених у 14 областях і охоплює 70 районів України.

З цих 700 договорів оренди приблизно 500 договорів стосувалися земельних ділянок, що перебувають у приватній, а решта ¬– у державній власності. Крім вивчення самих договорів оренди ми провели експертні обговорення отриманих попередніх результатів дослідження в регіонах із фахівцями, які щоденно займаються питаннями оренди землі.

Проведений аналіз дозволив з’ясувати спільні характеристики та слабкі місця договорів оренди, зробити необхідні порівняння і відповідні висновки.

- Які найбільш вразливі місця, з точки зору захисту прав та інтересів землевласників, виявлено у договорах оренди під час дослідження?

- Зупинюсь на декількох із них, які, на нашу думку, підвищують ризики для орендодавців. Значна частка договорів оренди передбачає натуральну форму орендної плати, що, звісно, є бажаним для великої кількості землевласників. Однак ми вважаємо за необхідне вдосконалити визначення такої оплати.

Важливо, що в ході дослідження з’ясувалося, що порядок визначення ціни на продукцію, яка використовується для орендних платежів, зафіксований лише у чверті договорів, де передбачена можливість розрахунку в натуральній формі. Та навіть і в них є положення, згідно з якими ціна продукції встановлюється правлінням чи адміністрацією сільськогосподарського підприємства, тобто, упереджено. Отже, три чверті власників земельних паїв, які отримують орендну плату в натуральній формі, ризикують отримати менше продукції, ніж вони розраховували, через можливість маніпуляції із цінами на сільськогосподарську продукцію недобросовісними орендарями.

Щодо якості продукції, якою орендар розплачується з землевласником, то можна констатувати, що лише у 4% договорів оренди землі приватної власності, у яких передбачена орендна плата у натуральній формі, зафіксовані якісні показники продукції, якою орендар розраховується з землевласником. Та навіть у цих договорах міститься доволі слабка деталізація якості продукції, що використовуватиметься як орендна плата.

Тобто, за таких умов землевласники ризикують бути ошуканими недобросовісними орендарями при отриманні орендної плати у натуральній формі: орендар може розплачуватися з землевласником сільськогосподарською продукцією дуже низької якості. Слід додати, що практика підтверджує існування цієї проблеми.

Крім того, з’ясувалося, що у жодному з проаналізованих нами договорів оренди землі приватної власності, у яких передбачена натуральна форма сплати орендної плати, не зафіксовано місця поставки сільськогосподарської продукції для розрахунку із землевласниками.

Тобто, в усіх випадках оренди землі існують ризики, що землевласники можуть бути змушені отримати орендну плату «натурою» у незручних для них місцях, наприклад, в інших селах, аніж тих, де проживають землевласники та навколо яких розташовані орендовані земельні ділянки. Особливо ці ризики збільшуються для власників земельних паїв, якщо орендарями є великі сільськогосподарські підприємства (агрохолдинги), чиї землекористування територіально розпорошені.

Якщо говорити про договори, що передбачають внесення орендної плати у грошовій формі, то у понад 10 % договорів оренди землі приватної власності рівень орендної плати визначений лише у вартісному виразі без зазначення її процентного співвідношення до нормативної грошової вартості землі. Такі випадки зафіксовані, в тому числі, і у довгострокових договорах оренди (понад 10 років). На нашу думку, відсутність відсоткового вираження орендної плати по відношенню до нормативної грошової вартості землі послаблює позиції землевласників щодо перспективи майбутніх коректив рівня орендної плати.

Справа в тому, що прив’язка орендної плати до величини нормативної вартості (а нині рекомендовано, що ця величина повинна становити не менше 3% від нормативної грошової вартості землі) дозволила б орендодавцю отримувати плату, зіставну з величиною нормативної грошової вартості, яка час від часу переглядається в бік збільшення. Таким чином, його доходи від оренди паю зростали б із ростом вартості землі.

Окремо слід відзначити особливості поновлення договору оренди. За результатами дослідження, у 18,4% договорів оренди землі приватної власності спосіб поновлення договору оренди не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі». Згідно із законом, орендар зобов’язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити з ним договір оренди не пізніше ніж за 30 днів до закінчення терміну дії договору оренди.

Однак, за результатами дослідження, у 3,6 % договорів зафіксовані положення про автоматичне продовження договору оренди, а у 15,1 % договорів зафіксовані положення про строк письмового повідомлення орендаря, менший за визначений законом. Зокрема, зустрічаються навіть такі договори, відповідно до яких орендар має повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди лише за 3 дні до закінчення терміну дії існуючого договору оренди. Звісно, в орендодавця залишається дуже мало можливостей для прийняття виваженого рішення щодо подальшого розпорядження своєю власністю.

Слід зазначити, що у 96% проаналізованих договорів оренди земель державної власності спосіб поновлення договору оренди відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі».

- Безперечно, важливим питанням є збереження якості ґрунтів на орендованих землях. Чи надійно у цьому відношенні в договорах захищені інтереси землевласників?

- За результатами дослідження, у 95% договорів оренди землі як приватної, так і державної власності зафіксоване загальне положення щодо необхідності збереження стану об’єкта оренди, як це вимагається Законом України «Про оренду землі». Утім, лише у 21% договорів земель приватної власності зафіксовані положення щодо необхідності дотримання сівозмін, причому у жодному з цих договорів не визначено конкретного виду сівозмін. Також лише в окремих договорах оренди землі приватної власності (менше 1%) зафіксовані обмеження щодо вирощування тих чи інших сільськогосподарських культур.
До речі, ми підтримуємо нинішні ініціативи як приватного сектору, так і держави щодо зміни законодавства України про сівозміни.

Нагадаю: чинне законодавство передбачає обов’язкову розробку сівозмін виключно у формі проектів землеустрою та дозволяє їх підготовку тільки землевпорядним організаціям чи сертифікованим землевпорядникам, що є дуже обтяжливим для сільськогосподарських виробників та не відповідає міжнародній практиці.

Разом з тим, беручи до уваги негативну практику частого вирощування сільськогосподарських культур, що значно виснажують ґрунт, на одному і тому самому полі, ми пропонуємо з метою посилення вимог щодо збереження якості ґрунтів орендованих земель включати у договори оренди земель сільськогосподарського призначення положення про обмеження періодичності вирощування окремих сільськогосподарських культур на орендованій ділянці.

- Як оформлена відповідальність орендарів за несвоєчасну сплату орендної плати?
- За результатами дослідження, рівень цієї відповідальності (відсоток від суми за кожен день прострочення платежу) у 73% договорів оренди землі приватної власності визначено на рівні від 0,001% до 1%. При цьому у 68% договорів оренди землі державної власності ця відповідальність становить від 2% до 7,2%. Також важливо відзначити, що приблизно в кожному десятому договорі оренди землі приватної власності (9,3%) відповідальність за несплату орендної плати взагалі не визначена. Загалом можна зробити висновок про значно вищий рівень відповідальності за несплату або невчасну сплату орендної плати у договорах оренди земель державної власності у порівнянні з договорами, що стосуються земель приватної власності.

- Зараз точаться дискусії щодо доцільності запровадження мінімального терміну оренди землі. Чого більше у цій ініціативі - переваг чи недоліків?

- Питання справді дискусійне. Перевагами довгострокової оренди є стабільність у землекористуванні орендарями, що сприяє кращому плануванню та залученню інвестицій, можливість застосовувати сівозміну, а також відсутність потреби у частій державній реєстрації прав на землю. Ці переваги стосуються виробників, хоча, звісно, можуть бути випадки, коли виробнику буде недоречно орендувати землю з мінімальним строком, наприклад, 12 років. Але головне, що є й інша сторона орендних правовідносин, інтереси якої також необхідно враховувати. Якщо ж враховувати інтереси дрібних землевласників, то ситуація неоднозначна.

Що в цьому плані показало наше дослідження? Результати аналізу договорів продемонстрували пряму залежність рівня орендної плати від того, коли був укладений договір оренди. Це однаковою мірою стосується земель як державної, так і приватної власності.

З’ясувалося, що чим пізніше укладений договір, тим вищу орендна плату за землю він передбачає. Очевидно, головними причинами цього є зростаючий попит на землю, конкуренція серед орендарів, інфляційні процеси та інші чинники. Ці результати підтверджують, що землевласникам невигідно укладати довгострокові орендні договори без чіткого механізму перегляду рівня орендної плати.

Більше того, результати дослідження засвідчили відсутність залежності рівня орендної плати від строку договору оренди у випадках оренди землі приватної власності. Рівень орендної плати фактично є однаковим для короткострокових (1–5 років) та довгострокових (понад 10 років) договорів оренди землі приватної власності. Який же тоді сенс для землевласника укладати довгострокові договори оренди?

На жаль, навіть тривалі строки оренди не можуть гарантувати сталий характер використання сільськогосподарських земель. Слід враховувати, що довгострокова оренда робить оренду менш гнучкою як для орендарів, так і для орендодавців. А це, у свою чергу, зменшує цінність землі та негативно впливає на інноваційну спроможність тих, хто її обробляє.

Побоювання, пов’язані з додержанням належних практик господарювання на землі, у тому числі, питання тривалості оренди та сівозміни, слід вирішувати в рамках договорів оренди, а не законом. Ми пропонуємо відмовитися від ідеї запровадження обов’язкового мінімального строку оренди землі (відповідні законопроекти вже давно подані на розгляд парламенту).

Кращим рішенням є практика встановлення сторонами рівня орендної плати в залежності від терміну оренди землі: чим довший строк оренди, тим вищим має бути рівень орендної плати.

Інший варіант: на стадії укладення договору оренди у договорі передбачати запровадження поетапного збільшення рівня орендної плати протягом терміну оренди. У такому разі у договорах будуть відображені серйозні наміри орендарів, а дрібні землевласники розумітимуть власний зиск від передачі своєї власності в оренду на довгий термін.

Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ,
Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань