ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА. Правові наслідки нерухомого майна

На сторінках нашої газети ми неодноразово писали про те, в які ситуації потрапляють громадяни з відчуженням на чиюсь користь майна шляхом складання заповіту, договору дарування тощо. Але факти недобросовісного виконання умов таких договорів набувачем, на користь якого складено документ, як показує «практика» сьогодення, має прогресуючу тенденцію.

У зв’язку з цим ми звернулися до фахівця з майнового права, заступника начальника відділу нотаріату Головного управління юстиції у Чернігівській області Вікторії Тарасенко, яка погодилась надати розгорнуту консультацію для наших читачів стосовно особливостей укладення деяких видів договорів щодо відчуження нерухомого майна.

На сьогодні в межах правового поля існує безліч видів договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження нерухомого майна, однак кожен із таких договорів має свої особливості та правові наслідки укладення.
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.
Всі вищезазначені договори укладаються у письмовій формі, підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації. За загальним правилом право власності на майно, що отримане за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає від моменту такої реєстрації, а характерною ознакою цих договорів є те, що всі вони передбачають перехід права власності.
За договором дарування право власності обдаровуваного на дарунок виникає від моменту його прийняття, після чого він має право здійснювати щодо такого майна всі права та обов’язки власника.
У випадку укладення договору довічного утримання (догляду) набувач теж стає власником майна після належного оформлення договору, але, на відміну від договору дарування, він обмежений у діях, направлених на розпорядження таким майном за життя відчужувача.
У свою чергу, договір довічного утримання (догляду) має схожі риси зі спадковим договором. Основною умовою набуття права власності на майно, що є предметом спадкового договору, теж є смерть відчужувача. Однак, на відміну від договору довічного утримання (догляду), право власності у набувача за спадковим договором виникає не від моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а тільки після смерті відчужувача.
Ще однією відмінністю між вищеперерахованими договорами є правові наслідки їх укладення.
Отже, договір дарування є безоплатним, і дарувальник відповідно не може вимагати від обдаровуваного вчиняти будь-які дії майнового або немайнового характеру на свою користь.
Водночас, укладаючи договір довічного утримання, фізична особа, навпаки, отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки у самому договорі передбачаються конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання. Крім того, навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняє останнього від узятих на себе обов’язків за цим договором.
Що стосується спадкового договору, то він теж є оплатним, і, отримуючи певне майно, набувач, натомість, може бути зобов’язаний до вчинення будь-яких дій майнового чи немайнового характеру як до відкриття, так і після відкриття спадщини, з метою чого відчужувач має право призначити особу, яка буде контролювати виконання спадкового договору після його смерті.
Деякі відмінності між вищезазначеними договорами є і в тому випадку, якщо особа, яка здійснила відчуження нерухомого майна, вирішила розірвати відповідний договір.
У випадку укладення договору дарування перелік підстав, з яких такий договір може бути розірвано, є вичерпним. І оскільки, як зазначалося вище, договір дарування є безоплатним, дарувальник не може вимагати повернення майна з тих причин, що обдарований не виконав дій, які були передбачені в усній домовленості. Крім цього, слід зазначити, що позовна давність, протягом якої особа може звернутися до суду з позовом про розірвання цього договору, скорочена і становить лише один рік.
У договорі довічного утримання (догляду), навпаки, однією із основних умов є умова щодо можливості його розірвання у випадку неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, передбачених у договорі. Залишитися без майна, у разі порушення умов договору, ризикує саме особа, на користь якої укладений договір, а не особа, яка є відчужувачем майна.
Що стосується спадкового договору, то є можливим розірвання його в судовому порядку, зокрема на вимогу відчужувача, за умови невиконання набувачем його розпоряджень. Крім того, спадковий договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу набувача у разі неможливості виконання ним розпоряджень відчужувача.